Tu jesteś: Kanone.pl | Poradnik prawny online  »  Prawo gospodarcze i handlowe  »  Metody wyceny nieruchomości komercyjnych

Metody wyceny nieruchomości komercyjnych

Metody wyceny nieruchomości komercyjnych

Wycenę nieruchomości - niezależnie od tego, czy jest to nieruchomość przeznaczona do zamieszkania przez właściciela, czy do użytku komercyjnego - przeprowadzić należy w kilku przypadkach. Jednym z nich jest, rzecz jasna, przygotowanie jej do sprzedaży.

W takim przypadku warto skorzystać z usług wykwalifikowanego rzeczoznawcy, który zastosuje jedną z dwóch metod wyceny.

 

Kiedy sporządza się wycenę nieruchomości? Oto wszystkie ewentualności:

  • sprzedaż lub kupno nieruchomości dla celów inwestycyjnych,

  • kredyt hipoteczny - aby bank mógł udzielić kredytu hipotecznego, konieczna jest znajomość ceny rynkowej nieruchomości - od niej zależna będzie wysokość udzielonego kredytu,

  • ustalenie wysokości czynszu oraz podatków,

  • kiedy chcemy ubezpieczyć lokal lub uzyskać odszkodowanie, np. za jego zalanie.

 

Najczęstsze podejścia

Nieruchomości komercyjne wycenia się przy pomocy dwóch metod:

  • porównawczej - jest ona rzadziej stosowana i trudniejsza do przeprowadzenia,

  • dochodowej - jest to metoda bardziej rozpowszechniona. Pozwala na wycenę nie tylko nieruchomości komercyjnych, ale także na przykład akcji czy obligacji.

 

Metoda porównawcza

Opiera się ona, jak sama nazwa sugeruje, na porównaniu cen podobnych nieruchomości. Brane są pod uwagę czynniki takie jak lokalizacja, metraż, dodatkowe wyposażenie i standard nieruchomości. Problem polega na tym, iż jest to metoda jedynie szacunkowa, a ilość zmiennych jest szalenie duża. Wycena nieruchomości komercyjnych za pomocą metody porównawczej znajduje więc zastosowanie w przypadku nieruchomości, których ceny są standaryzowane, a ilość zmiennych - niewielka, na przykład na osiedlach czy w obrębie jednej dzielnicy. W innych przypadkach możemy po prostu nie znaleźć nieruchomości, która nadawałaby się do porównania z naszą. Dlatego też druga metoda jest bardziej rozpowszechniona, a jej wynik - pewniejszy.

 

Metoda dochodowa

Metoda dochodowa opiera się na stopie jej kapitalizacji, czyli rentowności. Ujmując to w prostszych słowach: nieruchomość warta jest tyle, ile dochodu w przyszłości pozwoli nam uzyskać. W metodzie tej wartość nieruchomości oszacować można przy pomocy prostego wzoru, dzieląc roczny dochód netto uzyskanej z jej użytkowania przez stopę kapitalizacji. Zastosować tę metodę można do wszelkiego rodzaju nieruchomości, co daje jej przewagę nad metodą porównawczą.

Metoda ta, pomimo kilku wad, pozostaje najlepszą, najwygodniejszą i najbardziej wiarygodną metodą szacowania wartości nieruchomości komercyjnych.

Zawsze jednak warto zdać się na wiedzę i kompetencje fachowca: to on dysponuje narzędziami, które pozwolą na najlepszą wycenę nieruchomości komercyjnych.